Compravendita di un immobile con scrittura privata

La compravendita di un immobile può davvero farsi semplicemente con una scrittura privata? Astrattamente sembrerebbe di sì, ma in realtà la situazione è un po’ più complessa.

Siamo sempre abituati a pensare che gli atti di compravendita di un immobile siano contratti  di competenza del notaio. Vero ma la legge sembrerebbe affermare anche altro.

Come viene riportato nell’articolo 1350 del Codice Civile, sulla forma dei contratti, i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili devono farsi per atto pubblico ma possono essere redatti anche per scrittura privata. Ma è davvero così?

Continuando a leggere l’articolo ti aiuteremo a capire meglio.

Compravendita di un immobile

Il contratto di compravendita di un immobile è quel contratto, da stipularsi obbligatoriamente in forma scritta, con il quale venditore trasferisce all’acquirente la proprietà dell’immobile oggetto del loro accordo.

Quando si stipula un contratto di compravendita, il venditore ha l’obbligo di consegnare la proprietà senza nessun danno e il compratore ha l’obbligo di pagare il prezzo concordato. Accanto a tali obbligazioni principali, caratteristiche della compravendita, le parti, nell’ambito della loro autonomia negoziale, possono prevedere diverse ulteriori ed accessorie pattuizioni per regolare i rapporti nascenti dalla compravendita.

Tuttavia, il mero scambio dei consensi, seppur consacrato in una scrittura privata come astrattamente consentito dal richiamato art. 1350 c.c., ha effetto solo tra le parti che l’hanno sottoscritto. Il contratto di compravendita dev’essere, altresì, registrato presso l’agenzia delle entrate e trascritto nei Registri Immobiliari allo scopo di dare certezza nei rapporti giuridici all’avvenuto trasferimento del diritto e produrre effetti anche nei confronti dei terzi.

La funzione della trascrizione è, infatti, anche quella di evitare controversie tra più acquirenti o tra soggetti che vantino diritti diversi sul medesimo bene, in base all’antico “principio prior in tempore potior in iure” secondo il quale in tali controversie vince colui che ha trascritto per primo il proprio titolo.

Compravendita di un immobile: perché affidarsi ad un notaio

L’art. 2657 del Codice Civile stabilisce che la trascrizione può essere effettuata solo “in forza di sentenza, di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente”. Ed è per questo motivo che è opportuno, se non proprio necessario, recarsi da un notaio che ha il potere di autenticare le firme.

Per dare dunque una risposta al quesito da cui siamo partiti ed alla luce degli spunti forniti, si può affermare che seppur possa ritenersi astrattamente possibile la stipulazione tramite una mera scrittura privata, ciò non sarebbe sufficiente a soddisfare le ulteriori esigenze di pubblicità, certezza dei traffici giuridici, risoluzione delle controversie, etc..

Le norme del nostro ordinamento giuridico vanno lette in maniera sistematica e coordinata per fornire a chiunque gli strumenti necessari per porre in essere negozi giuridici: il combinato disposto degli artt. 1350, 2652 e 2657 comporta necessariamente che la compravendita sia stipulata per atto pubblico o scrittura privata autenticata.

Infine, anche se il contratto di compravendita si conclude con un semplice scambio di consensi, le operazioni che precedono e seguono tali attività sono complesse e richiedono una figura professionale come quella del notaio, proprio a tutela e a garanzia di entrambe le parti.

Vista la complessità e la delicatezza della materia può capitare di commettere errori che potrebbero causare grosse problematiche. Anche per questo motivo è consigliabile rivolgersi ad un notaio per la stesura dei vari atti e per i controlli di rito.

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