Prima casa e mancato trasferimento per cause di forza maggiore

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Chi effettua un acquisto fruendo delle agevolazioni previste per la prima casa deve risiedere nel Comune dove è situata l’abitazione oggetto di acquisto oppure deve trasferirvi la residenza entro 18 mesi dal rogito, obbligandosi espressamente in tal senso nell’atto di acquisto.

In caso di inadempimento è comminato il pagamento dell’intera imposta ordinaria dovuta nonché una sanzione del 30% sulla differenza tra l’imposta ordinaria e l’imposta agevolata corrisposta.

Ma cosa succede in caso di un evento di “forza maggiore” che impedisca il trasferimento della residenza?

Continuando nella lettura dell’articolo vediamo se il contribuente può esimersi dal pagamento della sanzione o dal recupero dell’imposta ordinaria al ricorrere di un evento di “forza maggiore”.

Acquisto prima casa: l’evento di forza maggiore che impedisce il cambio di residenza

La giurisprudenza, in numerose occasioni, ha ritenuto la ricorrenza del caso di “forza maggiore”, valutandolo come evento sopravvenuto al contratto, quindi non fronteggiabile dal contribuente, imprevedibile, inevitabile e non imputabile al contribuente stesso.

Come di recente ribadito anche nell’ordinanza 4591/2018 della Corte di Cassazione, l’acquirente di un’abitazione prima casa che non trasferisce la propria residenza entro 18 mesi dal rogito non perde i benefici fiscali se sussiste una causa di forza maggiore che si identifica con un evento che ostacoli il trasferimento, rispetto al quale l’acquisto dell’immobile era funzionale che sia connotato dai caratteri dell’imprevedibilità, inevitabilità e posteriorità rispetto al rogito di acquisto.

Dalla lettura di un’ isolata sentenza del 2016, era parso che il riconoscimento della “forza maggiore” fosse stato smentito: in tale sentenza, infatti, è stato affermato che il contribuente, il quale non sia riuscito a trasferire la sua residenza, non può in alcun caso scusarsi adducendo ragioni di “forza maggiore” dal momento che se il legislatore avesse voluto dar rilievo a eventi di interruzione o di sospensione del termine di 18 mesi, l’avrebbe espressamente sancito nella normativa propria della materia.

Tutta via questa sentenza è rimasta isolata in quanto nella giurisprudenza successiva, come accennato, è stato nuovamente dato credito alla “giustificazione” discendente dalla “forza maggiore”, senza tentennamenti, sia in sede di legittimità che in sede di merito.

Sullo stesso argomento,  anche l’agenzia delle Entrate si è dimostrata disponibile a valutare la ricorrenza della “forza maggiore” in presenza di un evento, successivo al contratto di acquisto, imprevedibile per il contribuente e non dipendente da un suo comportamento.

Tra le ipotesi  riconosciute di forza maggiore possono annoverarsi eventi naturali come terremoti o alluvioni, il fallimento dell’impresa costruttrice, l’impossibilità di entrare nella disponibilità materiale dell’abitazione per cause non imputabili alla propria volontà, mancata riconsegna da parte dell’inquilino locatario, esproprio della casa, revoca del trasferimento della sede di lavoro (agganciato ad un dei presupposti secondari per fruire dell’agevolazione e basato sul comune di svolgimento della propria attività).

Ad esempio, valutando il caso del terremoto in Umbria, è stata riconosciuta la ricorrenza della “forza maggiore” nella circostanza per cui il contribuente non è riuscito a trasferire la propria residenza nel Comune terremotato a causa del lesionamento di una grande quantità di edifici.

Al contrario, è stata esclusa l’invocabilità della “forza maggiore” nell’ipotesi in cui la richiesta di trasferimento era stata respinta dal Comune perché l’immobile risultava essere già occupato da data antecedente il rogito di acquisto: nel caso di specie, la causa di forza maggiore dei requisiti di posteriorità (perché l’immobile era già occupato al momento dell’acquisto) e dell’imprevedibilità, la cui sussistenza connota la stessa definizione di forza maggiore. 

Stando a quanto riportato in questo articolo possiamo evincere che il contribuente può esimersi dal pagamento della sensazione in caso di inadempimento dovuto da un evento di “forza maggiore”, reale, documentato e riconosciuto, che impedisce il trasferimento della residenza.

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