Per l’acquisto di immobili da costruire nuove tutele in arrivo

Buone notizie arrivano dal settore immobiliare! Da oggi chi è in procinto di acquistare un immobile ancora da costruire può stare tranquillo: a controllare la regolarità della fideiussione che il costruttore rilascia a garanzia dei versamenti che riceve man mano dall’acquirente ci penserà il notaio.

A quest’ultimo spetterà anche il controllo sulla regolarità della polizza decennale garantita dalla ditta costruttrice a copertura di eventuali difetti dell’immobile.

I dettagli della delega

E’ proprio di qualche settimana fa l’emanazione della legge n. 155 del 19 ottobre 2017, “Delega al Governo per la riforma delle discipline della crisi di impresa e dell’insolvenza” pubblicata in Gazzetta Ufficiale n. 254, del 30 ottobre 2017, che prevede proprio la delega al Governo ad adottare maggiori tutele per gli acquirenti di un immobile su carta, già disciplinate dalla legge 210/04 e dal Dlgs 122/2005.

Si tratta, in particolare, dell’art. 12 ”Garanzie in favore degli acquirenti di immobili da costruire” che delega il Governo ad adottare con successivo provvedimento legislativo norme finalizzate a prevedere:

• l’obbligo di stipulare mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata e, quindi con l’assistenza del notaio, il preliminare di compravendita (o atto equipollente) di un immobile da costruire/in corso di costruzione (secondo la definizione di cui all’art. 1 D. Lgs. 122/2005);
• la previsione della nullità relativa per l’ipotesi di mancata consegna della polizza indennitaria decennale (analogamente a quanto previsto per il mancato rilascio della fideiussione). L’articolo 2 del Dlgs 122/2005 già prevedeva, infatti, l’obbligo della fideiussione da parte del costruttore così da consentire all’acquirente di ottenere la restituzione delle somme versate qualora questi si dimostri inadempiente. La polizza assicurativa, invece, legata al rogito, ha validità a partire dall’ultimazione dei lavori e serve a garantire la copertura di eventuali danni e difetti dell’immobile all’acquirente.

Nel dettaglio, quindi, la nuova delega introduce due importanti novità a garanzia dell’acquirente.

Innanzitutto, il contratto preliminare di compravendita deve essere redatto per atto pubblico e per scrittura privata autenticata.

Il notaio controllerà, in questo senso, che il costruttore consegni una fideiussione di importo pari alle somme e al valore degli altri eventuali corrispettivi che egli ha già riscosso e deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento di proprietà dell’immobile.

Ugualmente, lo studio notarile avrà anche l’onere di controllare che il costruttore consegni la cosiddetta “polizza decennale postuma” all’acquirente, a garanzia di eventuali difetti o danni all’immobile una volta ultimato. L’inadempimento a tale ultimo obbligo può comportare la nullità del contratto.

Nuove tutele per gli acquirenti

Entrambi gli obblighi descritti sopra erano già previsti dal Dlgs 122/2005 ma non sempre venivano rispettati dai costruttori, comportando, spesso, gravi danni agli acquirenti che vi avevano riposto fiducia. Le recenti novità attribuiscono, pertanto, nuove tutele a chi compra casa su carta, dunque, e una posizione rafforzata.

La delega conferita al Governo per attribuire al notaio la responsabilità di garante della legalità è sicuramente un grande passo avanti nella tutela di tutti coloro che scelgono di acquistare casa su carta i quali, d’ora innanzi, vedranno maggiormente tutelati i loro diritti. Tuttavia, occorrerà attendere l’emanazione del decreto legislativo che recepirà quanto previsto dalla legge delega per rendere concreta tale nuova tutela.

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