Acquisto casa su carta. Il mercato torna a crescere nel 2017.

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Il nuovo anno sta portando con sé importanti segnali di ripresa economica, anche nel settore residenziale. La proroga, da parte del Governo, delle agevolazioni fiscali relative all’IVA dovuta da chi acquista un’abitazione nuova in classe energetica A o B (detraibile dalla dichiarazione Irpef in 10 rate annuali), incide considerevolmente sulla ripresa del settore immobiliare, anche per i cd. acquisti su carta, aventi ad oggetto immobili non ancora costruiti e che esistono, per l’appunto, solo sulla “carta”.

Vediamo, allora, quali sono i vantaggi, ma anche i rischi e le precauzioni da prendere, per chi sceglie di acquistare casa con questa modalità.

Scendono i volumi ma migliora la qualità dell’offerta

Secondo le previsioni dell’associazione Assimpredil-Ance delle province di Milano, Monza-Brianza e Lodi scenderanno i volumi degli investimenti residenziali dell’1,6% per quest’anno. Allo stesso modo, è di molto sceso il numero di costruttori rispetto agli anni del boom, in cui il numero degli operatori presenti sul mercato si aggirava sui 630mila.

Ciononostante, l’offerta è considerevolmente migliorata dal punto di vista qualitativo. Un appartamento in corso di costruzione con una classe energetica A o B non ha paragoni oggi, in termini di efficienza energetica, coibentazione, infissi, domotica, rispetto ad uno risalente agli anni del boom (2008 e addietro).

Le precauzioni da prendere per gli acquisti di casa su carta

Prima di scegliere di acquistare una casa su carta, tuttavia, è di fondamentale importanza raccogliere tutte le più importanti informazioni preliminari e prestare la massima cautela negli acconti.acquisto casa su carta

Generalmente, si cede un primo acconto equivalente al 10% del prezzo pattuito. Si potranno, poi, pattuire altre rate da versare in corrispondenza di determinati stati di avanzamento dei lavori. Infine, si verserà il saldo finale al rogito, ovvero alla consegna dell’abitazione ultimata. E’ a questo punto, inoltre, che avverrà l’ufficiale atto di acquisto dell’immobile.

Questo perché, facendo un investimento su carta, si assumono anche alcuni rischi come, ad esempio, ritardi sulla consegna o, addirittura, che l’immobile non venga ultimato.

A tal proposito, sarà bene leggere attentamente il capitolato, per comprendere meglio le metodologie costruttive utilizzate e la classe energetica dell’immobile.

Occorre, poi, informarsi sull’impresa costruttrice e sulla sua ‘reputazione’: da quanto tempo opera sul mercato, quali altri edifici ha costruito e commercializzato.

Quali garanzie vengono date agli acquirenti?

Una parziale protezione contro questi rischi è in atto dal 2005, anno di entrata in vigore del decreto legislativo 122, emanato dopo che molti acquirenti avevano subito pesanti truffe.
Il decreto 122/05 fissa diverse forme di tutela, in primo luogo obbligando il costruttore a consegnare una fideiussione (ovvero “la garanzia fornita da un soggetto di soddisfare un’obbligazione assunta da un terzo qualora questi risultasse inadempiente”) all’acquirente, nel momento del preliminare di vendita,per i casi di fallimento, concordato preventivo, amministrazione straordinaria o liquidazione coatta.

Al verificarsi di tali situazioni l’acquirente potrà sciogliersi dal contratto stipulato e chiedere la restituzione di quanto pagato a titolo di caparra e di acconti direttamente al fideiussore, ovverosia il terzo che ha prestato la garanzia personale, terzo che dovrà essere, come prevede la legge, una banca, una compagnia di assicurazione o un intermediario finanziario iscritto a un determinato elenco speciale.

La fideiussione deve poi contenere la rinuncia al beneficio di escussione, ovverosia deve essere azionabile immediatamente senza dover passare da una preventiva richiesta al costruttore, e l’eventuale mancato pagamento del premio non ha alcun effetto per l’acquirente.

Di fatto, però, molto spesso questa legge non viene tenuta in debito conto e gran parte delle trattative avviene senza questa clausola. Purtroppo, nel caso in cui tale elemento non venga inserito nel contratto, non sono previste sanzioni a carico dell’impresa costruttrice ma solo la possibilità per l’acquirente di chiedere giudizialmente la nullità del contratto (il contratto è invalido e non potrà avere alcun effetto) relativo al trasferimento dell’immobile da costruire; si tratta peraltro di nullità c.d. relativa, che può cioè essere fatta valere solo dall’acquirente, e quindi il costruttore non potrà profittare di una mancanza che è a lui imputabile.

Il paradosso risiede nel fatto che, se l’acquirente non richiede fin da subito la fideiussione, si potrebbe trovare a dover decidere di agire per la nullità del contratto nei confronti di un costruttore in fallimento che ha già in buona parte pagato.

D’altro canto, molte imprese costruttrici non rispettano i vincoli imposti dalla legge perché si trovano, spesso, nella condizione di non possedere le garanzie richieste dalla banca per ottenere una fideiussione.

Nel complesso si tratta, dunque, di un circolo vizioso su cui il Governo ha ancora molto da lavorare.

I vantaggi dell’acquisto di casa su carta

Per quanto l’acquisto di un’abitazione su carta richieda l’assunzione di alcuni rischi, è pur vero che esso porta con sé dei considerevoli vantaggi. Primo fra tutti, il prezzo più basso.

Ci sono, poi, alcune importanti agevolazioni sull’acquisto della prima casa direttamente dal costruttore per un immobile nuovo, come l’Iva al 4% anziché al 10%.

Un ulteriore vantaggio risiede nel non dover realizzare interventi di ristrutturazione per un considerevole lasso di tempo. Il costruttore, in questo senso, è tenuto a garantire l’immobile per 10 anni contro eventuali difetti da costruzione. La legge impone, infatti, anche la sottoscrizione di una polizza decennale per danni, a copertura di eventuali vizi di costruzione che non fossero riconoscibili al momento dell’entrata in possesso della casa e si rivelassero nel corso del tempo (i cosiddetti vizi occulti). Di questa va richiesta copia al momento della firma del contratto di vendita.

Infine, c’è la possibilità di vedere costruita la propria casa esattamente come la si desidera, potendo decidere dettagli e materiali e vedendola realizzata passo per passo. L’acquisto in questa fase consente infatti all’acquirente di avere un’ampia libertà di scelta per quello che sarà l’aspetto della casa: è possibile, solitamente, modificare la distribuzione interna e adattarla alle proprie esigenze e scegliere i materiali che si preferiscono per le finiture (pavimenti, rivestimenti, infissi, sanitari).

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2 Comments

  1. Gustavo_Maxx ha detto:

    Ne consegue che per avere una stima precisa delle spese notarili acquisto casa e necessario richiedere un preventivo al professionista.

  2. Teodoro12 ha detto:

    Infatti, nonostante la flessione dei prezzi degli immobili in vendita e la possibilita di risparmiare sul mutuo casa grazie alle condizioni piu vantaggiose del mercato, comprare casa resta ancora una vera impresa.

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