Tutto quello che c’è da sapere prima di acquistare casa in cooperativa

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Acquistare casa in cooperativa è una scelta che può portare grandi vantaggi, specie fiscali, per chi è in procinto di comprare un’abitazione. Molte famiglie, in effetti, scelgono di percorrere questa strada per poter diventare proprietarie di un immobile abitativo. Oltre ai vantaggi, tuttavia, l’acquisto di un’abitazione in cooperativa comporta dei rischi che è bene tenere in considerazione per poter prendere in totale consapevolezza questa decisione.

Che cosa significa acquistare casa in cooperativa

Acquistare un’abitazione in cooperativa significa, innanzitutto, entrare a far parte di una cooperativa edilizia. Quest’ultima ha lo scopo di costruire, ristrutturare, acquistare e comunque gestire immobili destinati ad uso abitativo.

Esistono due diverse tipologie di cooperativa:

  • Le cooperative a società divisa che, una volta terminata la costruzione o ristrutturazione, assegnano l’immobile ai soci, sciogliendosi e divenendo, così, condominio.
  • Le cooperative a società indivisa le quali, una volta terminati i lavori sull’immobile, assegnano ai soci solo l’utilizzo e non la proprietà dello stesso. I soci diventano, dunque, solo assegnatari in godimento dell’abitazione che, dopo un certo numero di anni, ritorna alla cooperativa.

Ad immobile ultimato, la cooperativa effettua il cosiddetto atto di assegnazione, ovvero l’attribuzione dell’immobile con la stipula del rogito notarile, consegnando l’alloggio al socio assegnatario, il quale dovrà essere in regola con tutti i pagamenti.

I vantaggi dell’acquistare casa in cooperativa

Il primo vantaggio di questa modalità di acquisto risiede nel poter godere di mutui agevolati e prezzi di vendita piuttosto inferiori rispetto alla media del mercato immobiliare.

Questo perché i prezzi non possono superare la soglia massima fissata dal Comitato per l’Edilizia Residenziale. Inoltre, i costi sono inferiori perché, di fatto, sono i soci a costruire direttamente l’abitazione e, dunque, vengono eliminati tutti quei passaggi di intermediazione che ci sono nel mercato immobiliare.

Tali vantaggi economici valgono anche per i soci delle cooperative indivise, i quali potranno godere di canoni di locazione più bassi rispetto a quelli di mercato.

I rischi dell’acquisto in cooperativa

Principalmente, i rischi di una casa acquistata in cooperativa sono gli stessi di una normale casa in costruzione, con qualche insidia in più.

Se da un lato, infatti, la convenienza economica è innegabile, è anche vero che i prezzi delle rate mensili di pagamento potrebbero sempre salire per decisione della cooperativa. I costi preventivati inizialmente, inoltre, potrebbero essere soggetti a modifiche e aumenti in corso d’opera.

In secondo luogo, prima di firmare qualunque contratto è sempre bene accertarsi della credibilità e della solidità della cooperativa poiché può succedere di ricevere, da parte della stessa, preventivi privi di reale valore, scritti su carta semplice, non firmati o mancanti del nome del responsabile dell’operazione.

Sarà bene, dunque, rivolgersi al proprio notaio o legale per accertarsi della concreta validità di qualsiasi documento ricevuto dalla società di cui si entra a far parte.

Prima di affidarsi ad una cooperativa è sempre consigliato verificarne la serietà, controllando che sia iscritta alle associazioni di categoria o all’Albo nazionale delle cooperative edilizie di abitazione. Tale albo, infatti, è stato istituito dal Ministero dello Sviluppo Economico e l’iscrizione è obbligatoria per qualunque cooperativa che intenda beneficiare degli incentivi previsti per il settore edilizio.

Quando si è parte di una cooperativa, inoltre, le conseguenze di un mancato pagamento gravano su tutti i soci fino a quando non avviene l’assegnazione degli alloggi davanti al notaio.

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29 Comments

  1. Roberto ha detto:

    Salve grazie per il suo articolo.
    Io sto per acquistare su carta un appartamento che sarà finito tra pochi mesi.
    Volevo sapere che indagini devo fare sulla cooperativa e che documenti richiedere e a quali uffici. Vorreis che capire se conviene sempre far inserire nel preliminare la clasola in cui mi obbligo ad acqustare previo rilascio del mutuo. Vorrei capire se è obbligatoria e perché alcuni imprenditori si oppongono e come convincerli ad inserirla.
    Buona serata

  2. Angela De Luca ha detto:

    Salve, volevo sapere riguardo il diritto di superficie. Saprebbe darmi delle delucidazioni?? E poi è vero che trascorsi 99 anni non sono più la proprietaria? Io sto acquistando da un privato che a sua volta ha comprato da una Cooperativa infatti l’immobile ha il prezzo imposto. Potete dirmi se corro qualche rischio? Grazie anticipatamente

  3. Roberto ha detto:

    Buongiorno
    ci siamo costituiti in cooperativa per acquistare in blocco un immobile da una fondazione per poi assegnare i singoli appartamenti ai soci della cooperativa.
    volevo chiedere quali tasse/registro/iva dovremo sostenere in considerazione del fatto che gli assegnatari saranno tutti per “prima casa”.
    quali tasse paga la cooperativa per acquistare l’immobile dalla fondazione e quali poi gli assegnatari al momento dell’assegnazione?

    Grazie

    • Notaio Luigi Russo ha detto:

      Buongiorno signor Roberto, le variabili da considerare per rispondere al suo quesito sono molteplici (tipologia di immobile, eventuali interventi da parte della cooperativa, imputazione iva per i lavori etc.), tuttavia in linea generale l’assegnazione da parte della cooperativa al singolo socio di beni acquistati senza il pagamento dell’Iva (come i beni acquistati da altri privati – sembrerebbe questo il caso), sconta le imposte di registro in misura proporzionale, ipotecaria e catastale con applicazione, ove ne ricorrano i presupposti, delle agevolazioni prima casa. In ogni caso, una corretta stima non può effettuarsi senza conoscere le caratteristiche specifiche dell’operazione da porre in essere. Grazie per il suo commento. Saluti.

  4. Adriana Leo ha detto:

    Salve, i miei genitori hanno messo in vendita una casa in campagna nessuno di noi figli (5) abbiamo la possibilità dell’intera somma e abbiamo pensato di costituirci cooperativa per acquistare e in seguito ristrutturare per farne un BeB , lei cosa ne pensa, grazie

    • Notaio Luigi Russo ha detto:

      Buongiorno, la scelta di procedere ad un acquisto mediante costituzione di cooperativa potrebbe essere valutata positivamente solo se comportasse un considerevole risparmio (soprattutto fiscale) sull’intera operazione. Sul punto, sarebbe opportuno rivolgersi ad un consulente fiscale.

      Bisogna considerare, infatti, che la costituzione di una cooperativa, la sua gestione, le successive vicende tra i soci, comportano dei costi che in concreto possono rilevarsi molto più elevati del risparmio iniziale prospettato.

      Saluti

  5. Maria Elena Iacoviello ha detto:

    Salve, vorrei sapere se è vero che si può acquistare una casa x una seconda volta in cooperativa a condizione che si sia vendita la prima. Ringrazio in anticipo x la risposta

    • Notaio Luigi Russo ha detto:

      Buongiorno, i requisiti di partecipazione ad una cooperativa (e quindi per poterne acquistare un immobile) sono espressamente regolati e possono variare da una cooperativa all’altra. Spesso, soprattutto se si rientra anche nell’ambito dell’edilizia agevolata, la possibilità di acquistare detti alloggi è riservata solo a chi non ha altre abitazioni nello stesso Comune. Bisognerebbe, pertanto, controllare cosa prevede sull’argomento la specifica cooperativa a cui è interessata.

      Qualora fosse ammessa la prepossidenza di altra abitazione, il discorso si sposterebbe sulla possibilità o meno di godere del regime fiscale agevolato previsto per l’acquisto prima casa.

      Saluti

  6. nicoletta ha detto:

    Buongiorno, in cooperativa edilizia, il costo euro 1.500/00 al mq. comprende anche le spese degli allacci enel, italgas, acquedotto; o sono spese da pagare a parte?

    • Notaio Luigi Russo ha detto:

      Buongiorno, solitamente tali spese sono escluse dal costo previsto al mq., anche se è sempre necessario controllare cosa preveda a riguardo il Capitolato di ciascuna cooperativa.

  7. Andrea ha detto:

    Buonasera, sono interessato ad iscrivermi ad una cooperativa per aderire al programma edilizio di Housing sociale per avere in concessione la locazione di un appartamento con diritto di prelazione sull’acquisto dello stesso dopo 15 anni detraendo dal valore del bene l’importo complessivamente versato nel corso degli anni attraverso appunto i canoni di locazione. La palazzina è ancora in costruzione ma vista la mia prima esperienza con questo tipo di cooperative non mi sento sicuro. Vorrei fare il possibile per tutelarmi, può consigliarmi qualche verifica da fare o da chiedere in fase contrattuale? Attendo sue. La ringrazio

    • Notaio Luigi Russo ha detto:

      Buongiorno, se la fattispecie rappresentata riguarda il fenomeno del Social Housing propriamente detto, bisogna considerare che tale fenomeno trova origine nel cosiddetto Piano Casa di cui al D.M. 122/08, quindi caratteristiche, requisiti, modalità di funzionamento devono essere dettagliatamente previste dai Fondi di investimento creati proprio per l’attuazione di questa nuova edilizia sostenibile ed attenta all’ambiente.
      Spesso vi è la collaborazione di Enti Locali, di soggetti finanziatori e di cooperative di edificazione per giungere alla realizzazione del progetto residenziale a vantaggio dei soci della cooperativa stessa: può trattarsi di giovani coppie e famiglie, ma possono essere anche anziani e single, perché il progetto di housing sociale nasce per offrire, a chiunque si trovi con capacità limitate di reddito, l’opportunità di acquistare un’abitazione a prezzi convenzionati e modalità di finanziamento agevolati.
      Sarebbe opportuno, pertanto, prendere informazioni sulla gestione del singolo centro residenziale in costruzione, sui soggetti coinvolti (enti locali, enti finanziatori, gestori dei lavori, etc.), sull’effettiva sussistenza dei requisiti per parteciparvi: trattandosi di progetti con diverse partecipazioni anche istituzionali non dovrebbero esserci particolari criticità. Saluti”

  8. Emanuele Criscione ha detto:

    Buona sera notaio.
    Terminato il programma costruttivo ed assegnate 11 villette su 12, mediante regolare rogito notarile, ne è rimasta una non assegnata in quanto il socio assegnatario si è dimesso.
    La villetta rimasta non assegnata è di interesse da parte di una coppia con figli minori, già possidenti di altre unità abitative.
    Mi potrebbe indicare la procedura esatta da seguire per poter trasferire l’immobile a questi?
    Grazie

    • Notaio Luigi Russo ha detto:

      Buongiorno, per capire quali modalità utilizzare per il trasferimento del bene è fondamentale capire in primo luogo cosa preveda lo statuto della cooperativa in materia non solo di assegnazione a non soci ma anche di mancata assegnazione ad un socio per volontà del medesimo. Solo stabilita la sorte “giuridica” del bene, si potrà delineare l’operazione giuridica da porre in essere. Saluti

  9. Antonella ha detto:

    Salve, avrei anch’io un quesito da porle. Sto acquistando casa in cooperativa ma mio padre, con il quale al momento condivido il nucleo familiare e la residenza, è proprietario del suo appartamento. Essendo in procinto di sposarmi e avendo intenzione di stabilire in questa nuova casa la mia residenza, ho i requisiti per l’acquisto o devo cambiare residenza già prima dell’atto d’acquisto? Spero di essermi spiegata.. grazie, Antonella

  10. caterina ha detto:

    Buongiorno Sig. Notaio , potrebbe darmi un informazione?
    Sono socia di una cooperativa edilizia, siamo arrivati al momento dell’atto finale ma si sono posti due problemi.
    1. al momento del sopralluogo da parte dei tecnici sono stati riscontrati piccoli “abusi” da parte di alcuni soci. Il presidente della cooperativa è dell’idea che finchè questi non vengano sanati, non sia possibile per tutti glie altri soci fare il rogito notarile. E’ giusta come osservazione?
    2. Il costo dell’abitazione gia’ saldato è comprensivo di IVA? se sì al momento della fattura finale è lecito da parte della cooperativa chiedere ai soci la somma ad personam per il versamento della stessa?
    La ringrazio anticipatamente-

    • Notaio Luigi Russo ha detto:

      Gentile signora, relativamente alle questioni sollevate, in linea generale si può ragionare in questi termini:

      1. la scelta del presidente della cooperativa di non procedere ad alcun rogito è una scelta prudenziale soprattutto se l’abuso di pochi possa in qualche modo compromettere la regolarità di tutto l’edificio, anche se in maniera minimale;

      2. quanto al costo saldato bisogna far riferimento alle modalità di fatturazione: se la voce IVA è già contabilizzata riguarderà l’importo della singola fattura e complessivamente del totale, altrimenti verrà corrisposta autonomamente. Qualora sia già stata pagata non riesco a comprendere quale somma ulteriore possa essere richiesta.

      Saluti

  11. Rosa Luciana ha detto:

    Gentile Sig. Notaio
    Vorrei acquistare un appartamento (seconda casa) da una cooperativa che ha realizzato 24 appartamenti dei quali la maggior parte è stata assegnata ai soci mentre i restanti vengono venduti a soggetti non soci come me.
    Vorrei sapere che tipo di tassazione viene applicata sulla vendita e nello specifico
    1) si dichiara il prezzo – valore che discende dalla rendita ?
    2) si dichiara il prezzo effettivo di acquisto?
    3) si paga l’imposta di registro o l’iva ?
    Le diverse ipotesi implicano notevoli differenze, non vorrei incorrere in accertamenti successivi da parte dell’agenzia delle entrate
    La ringrazio e saluto cordialmente
    Luciana

    • Notaio Luigi Russo ha detto:

      Gentile signora, la risposta a tutte le sue domande dipende dalla risoluzione dell’ultimo quesito, e cioè l’applicazione del regime IVA o del regime di imposta di registro proporzionale: questo può dirglielo solo la cooperativa in base all’opzione da quest’ultima scelta.

      In secondo luogo, una cosa è il prezzo effettivo dell’acquisto che va dichiarato nella clausola del prezzo ed una cosa è la possibilità, ove ne ricorrano i requisiti, di chiedere l’applicazione del c.d. “prezzo-valore”.

      Saluti

  12. Gianfranco ha detto:

    Buongiorno sig. Notaio .Sono intenzionato ad acquistare un appartamento da una cooperativa vorrei sapere se è possibile avere una fideiussione e dei termini di consegna.grazzie

    • Notaio Luigi Russo ha detto:

      Buongiorno signor Gianfranco, la fideiussione spetta anche in caso di acquisto da cooperativa purché ricorrano le caratteristiche proprie della vendita (o assegnazione) di immobili da costruire o in corso di costruzione, ai sensi del D.L.vo 122/2005.

      In caso di acquisto da cooperative, la fideiussione dovrebbe essere rilasciata all’atto con cui vengono versate somme o assunte obbligazioni verso la cooperativa al fine di ottenere l’assegnazione dell’alloggio, una volta conclusa la costruzione da parte della medesima cooperativa, a garanzia delle somme o di ogni eventuale corrispettivo che verrà riscosso prima del trasferimento/assegnazione del bene.

      Saluti

  13. Gianluca ha detto:

    Buonasera sig. Notaio.
    Vorrei sapere se posso inserire mia figlia minorenne e studente, facente parte del mio nucleo famigliare, nella costituzione di una cooperativa per la costruzione di alloggi prima casa, essendo io già proprietario di una casa ?
    Grazie

    • Notaio Luigi Russo ha detto:

      Buongiorno, tutto ciò che riguarda la sfera giuridica dei minori è disciplinato dall’art. 320 c.c., per il quale tutti gli atti di straordinaria amministrazione necessitano di autorizzazione del Giudice Tutelare. sarà quest’ultimo a valutare l’opportunità dell’atto per il minore.

      Astrattamente i soggetti minori d’età possono acquistare, sempre previa autorizzazione, un immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa, tuttavia la partecipazione ad una cooperativa desta maggiori perplessità trattandosi comunque di attività d’impresa.

      Saluti

  14. Rosella ha detto:

    Buonasera Signor Notaio, stiamo per firmare un preliminare dj acquisto di prima casa presso cooperativa. Poiché è la prima volta che ci interfacciamo con questa materia, Potrebbe indicarci quali accortezze avere al fine di procedere senza errori alla stipula del contratto?
    Inoltre, la cooperativa ci ha fornito una stima delle rate da pagare ogni due mesi e del tasso di interesse previsto nel caso in cui non venissero pagate. L ammontare in ventiquattro mesi è una somma ingente. Esiste un limite di variazione o potrebbe aumentare considerevolmente?
    Grazie.
    saluti

    • Notaio Luigi Russo ha detto:

      Buon pomeriggio, le possibili cautele sono principalmente quelle elencate nell’articolo in oggetto e riguardano soprattutto oneri informativi preventivi.
      Quanto agli importi convenuti, bisognerebbe analizzare bene l’insieme di tutti gli accordi presi con la società per valutare l’intera operazione.
      Saluti

  15. alberto ha detto:

    Buongiono sto’ per acquistare da ACHEUROPA SRL un appartamento in coopertaiva a societa’ divisa.
    trattasi di 12 appartamenti su condominio da ristrutturare e che la cooperativa da noi acquirenti costituita andra’ ad acquistare /ristrutturare.
    Modalita’ di pagamento richiesti:
    -1200 euro costo per associato cooperativa.
    -5% del valore immobile da pagare all’atto dell’inizio lavori
    -saldo 95% all’atto della stipula notarile per assegnazione
    -Spese notarili incluse.

    le mie domande sono le seguenti :
    -Il terrazzo in che percentuale rientra sulla metratura commerciale ?
    Ovvero esempio : 10mquadrati di terrazzo sono il 30% oppure 100% della superfice da considerarsi commerciale .

    -La ristrutturazione parte solo se hanno ricevuto una completa richiesta d’acquisto per tutti gli immobili ,oppure possono iniziano con un minimo ?
    -Nel caso non siano venduti tutti gli immobili chi sostiene i costi condominiali per gli assenti all’atto della consegna degli appartamenti per i soci presenti ?

    – -Nel caso fosse ammessa la prepossidenza di altra abitazione da parte della cooperativa , io posso godere del regime fiscale agevolato previsto per l’acquisto prima casa o passo al regime fiscale terza casa?
    -a quanto ammonta il regime fiscale acquisto terza casa ?

    -Io posso vendere l’immobile dopo l’assegnazione o ci sono regole da rispettare per le agevolarzioni ricevute ?

    la ringrazio Alberto

    • Notaio Luigi Russo ha detto:

      Buongiorno signor Alberto, cercherò di rispondere alle Sue domande in maniera schematica:

      1) la percentuale di metratura commerciale di un terrazzo solitamente varia tra il 25% ed il 35% della superficie complessiva dello stesso;

      2) l’inizio dei lavori e la ripartizione delle spese a seguito di assegnazione parziale dipendono dagli accordi presi in fase di costituzione della cooperativa, solitamente le spese vengono divise in maniera normale in base alle quote millesimali afferenti ciascun alloggio;

      3) per le ultime domande è necessario fare una breve precisazione: una cosa è la possibilità di ammettere la prepossidenza in caso di acquisto da cooperativa, una cosa è il regime fiscale di tale acquisto. Tanto premesso, se ha già un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa il nuovo acquisto sarà tassato in base alle aliquote per la seconda casa, e ciò vale anche in caso di ulteriori abitazioni. Medesimo ragionamento si applica per l’ultimo quesito: se acquista con agevolazioni prima casa i limiti di rivendita saranno quelli propri della disciplina fiscale, se al contrario acquista come seconda casa dovrà vedere se la cooperativa ha previsto una specifica disciplina a riguardo.

      Saluti

  16. GRAZIA ha detto:

    Salve,
    sto acquistando una casa in cooperativa e non siamo sposati. E’ possibile intestare la casa ad entrambi trattandosi di cooperativa? Quali possibilità ci sono per tutelarmi?

    • Notaio Luigi Russo ha detto:

      Buongiorno, solitamente l’assegnazione di alloggio in cooperativa avviene a vantaggio di chi è socio della medesima (al più unitamente al coniuge in comunione dei beni).

      Per tutelare il soggetto non acquirente che comunque partecipi al “peso economico” dell’acquisto, potrebbero immaginarsi le seguenti soluzioni:

      – una volta decorsi i termini per alienare senza perdere benefici o agevolazioni, il partner assegnatario cede una quota del bene ricevuto in assegnazione all’altro;

      – il partner assegnatario, anche senza aspettare i termini citati, potrebbe disporre di una quota del bene a favore dell’altro con una disposizione testamentaria, solitamente a titolo particolare. Si precisa che tale soluzione avrà efficacia, però, solo alla morte dell’assegnatario e salvo revoca o modifica.

      Saluti

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