Acquistare una proprietà per accessione

acquistare una proprietà per accessione

Una delle modalità più comuni di acquisto di una proprietà a titolo originario è l’accessione, principio regolato dagli artt. 934 e seguenti del codice civile.

Acquistare una proprietà per accessione significa che essa non viene acquisita tramite un passaggio di proprietà derivante, a mero titolo esemplificativo, da compravendita, successione o donazione (ovvero le modalità più diffuse di acquisto di un bene a titolo derivativo), bensì la titolarità dello stesso spetta in quanto viene attratta da quella di un altro bene considerato principale.

Vediamo meglio, allora, cosa significa acquistare una proprietà per accessione e le implicazioni per la legge italiana.

Cosa significa acquistare una proprietà per accessione

Il termine accessione si riferisce alla proprietà di un fondo: il legislatore italiano sancisce, infatti, che qualunque costruzione, opera o anche coltivazione esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario dello stesso, salvo diverso accordo preso dalle parti o al ricorrere di alcune eccezioni specifiche.

Nel caso di accessione di cosa mobile a cosa immobile ciò significa che ogni bene mobile che sia materialmente legato ad un bene immobile segue la proprietà di quest’ultimo (rectius, accede allo stesso) e il proprietario del bene immobile acquisirà la proprietà anche di quello mobile.

L’acquisizione della proprietà è automatica e, nel caso di costruzioni presenti su un terreno in vendita, a meno che non vengano presi eventuali e diversi accordi su di esse, il compratore acquisterà, a titolo originario, anche le costruzioni.

Anche la Corte di Cassazione nella sentenza n. 9769/2016 ha chiarito che la compravendita di un terreno su cui siano stati costruiti degli immobili comporta, per il principio dell’accessione, l’acquisizione anche dei suddetti immobili, sebbene nell’atto non se ne faccia menzione e purché degli stessi non si sia disposto diversamente per volontà delle parti.

Le tipologie di accessione: a) la prevalenza del proprietario del suolo

La legge italiana regola le diverse situazioni che possono dar luogo al verificarsi del fenomeno dell’accessione:

  • Opera realizzata dal proprietario del suolo con materiali altrui: in questo caso (regolato dall’articolo 935) il proprietario dei materiali può rivendicarli ma, se l’operazione reca danno all’opera stessa o al fondo, il proprietario del suolo è tenuto a corrispondergli il valore.
  • Opera realizzata da un terzo con materiali propri: in tal caso (regolato dall’articolo 936), il proprietario del suolo ha diritto a tenere i beni accessori (immobili o piantagioni) pagando al soggetto che ha costruito una somma pari al valore dei materiali utilizzati o all’incremento di valore derivato dal suolo stesso. Se, tuttavia, il proprietario non intende mantenere l’opera sul suo suolo deve richiedere al terzo la separazione del bene dal fondo entro 6 mesi da quando ha avuto notizia della costruzione.
  • Opera realizzata da un terzo con materiali altrui: in tal caso (regolato dall’articolo 937) il proprietario dei materiali utilizzati potrà rivendicarne il valore, qualora non sia possibile separare il bene costruito dal fondo. La somma dovrà essere pagata dal proprietario del fondo e dal soggetto che ha realizzato l’opera.

Le tipologie di accessione: b) il caso particolare dell’accessione invertita

  • Accessione invertita: l’eventualità dell’accessione invertita si verifica quando, nella costruzione di un immobile, il proprietario del suolo sconfina in buona fede sul fondo attiguo. Se il proprietario di questo non fa opposizione entro 3 mesi dall’inizio della costruzione, il Tribunale potrà attribuire al costruttore la proprietà del nuovo edificio e della parte di suolo occupato, con l’obbligo, però, di corrispondere al proprietario del fondo il doppio del suo valore e di risarcire il danno.

In tal caso si parla di accessione invertita perché è il proprietario dell’edificio che acquista parte del fondo e non viceversa, come accade nell’accessione ordinaria.

La Corte di Cassazione, comunque, con la sentenza n. 23707/2014, ha precisato che l’acquisto della proprietà per accessione può avvenire solo nelle ipotesi di sconfinamento, ovvero di un edificio giacente solo in parte sul suolo attiguo, non giustificando, dunque, la realizzazione di un intero immobile su suolo altrui o di beni diversi da immobili.

Le tipologie di accessione: c) l’acquisto in comproprietà

Un caso particolare di accessione è quello della costruzione posta in essere su un terreno in comproprietà, fattispecie nella quale le Sezioni Unite, con la recente sentenza n. 3873 del 16/02/2018, ha stabilito doversi applicare la disciplina dell’accessione, anche se il costruttore non è terzo rispetto al proprietario di tale area, non ritenendo necessaria l’alterità soggettiva tra proprietario del suolo e costruttore.

Il precedente orientamento dava prevalenza ai principi dettati in tema di comunione piuttosto che al principio dell’accessione. Ma, come ha giustamente rilevato la citata sentenza, le regole sulla comunione disciplinano l’uso ed il godimento del bene in comproprietà, e non incidono sulla titolarità dello stesso e sull’operatività del meccanismo dell’accessione ove ne ricorrano i presupposti: i due istituti regolano aspetti diversi di una medesima fattispecie (la comproprietà di un bene) e possono tranquillamente coesistere.

Proviamo a spiegarlo con un esempio: come affermato dalla Suprema Corte, la costruzione di un’opera sul suolo comune realizzata da uno solo dei comproprietari diventa di proprietà di tutti in proporzione alle rispettive quote di diritto, in applicazione del principio di accessione di cui all’art. 934 (salvo, ovviamente, che non ne sussistano cause ostative).

Ciò non toglie, tuttavia, che i rapporti tra comproprietario costruttore e comproprietario non costruttore continueranno ad essere regolati dalle norme in tema di comunione (ed in particolare la disciplina dettata in tema di innovazioni, atteso che, l’opera sul suolo comune, essendo un’innovazione, non deve pregiudicare il godimento della cosa comune da parte degli altri comproprietari).

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